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农村产权流转交易市场掀建设高潮
发布时间: 2014-02-14 13:35:25 浏览次数:

2013年,农村产权流转交易市场建设被提到了重要高度,2014年,农村产权交易市场将在全国遍地开花。

中央一号文件指出,推动农村集体产权股份合作制改革,保障农民集体经济组织成员权利,赋予农民对落实到户的集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权,建立农村产权流转交易市场,加强农村集体资金、资产、资源管理,提高集体经济组织资产运营管理水平,发展壮大农村集体经济。

针对目前多地积极探索农村产权交易市场建设的现象,业内人士表示,农村产权交易特别是农地流转需要理顺农地流转交易市场主体之间的关系、破解农地流转交易的政策约束、大力扶持农地流转交易市场体系建设、加强对农地流转市场的监督和指导。

功效:唤醒沉睡土地

我国农村流转交易市场主体主要有农村流转服务机构和农村产权交易服务机构。我国的农村流转服务机构主要指各级政府依托职能部门(农村经管系统)成立的各级农村土地流转服务中心,具有公益性服务机构的性质。据农业部统计,截至2012年底,全国已有800多个县(市)、13000多个乡(镇)建立了土地流转服务中心。农村产权交易是建立在集体产权交易和非国有、非集体产权交易基础上的产权交易行为。目前,全国的农村产权交易服务机构数量还不多,从整体上看尚处于起步发展阶段。

为探索农村产权交易,去年8月底,温州市出台了《农村产权交易管理暂行办法),规定12类农村产权可在县域内实现公开交易。其中,农村房屋所有权能够实现交易最为民众所关注。

而经过一年多的试运行,宁夏首家农村产权交易中心平罗县农村土地产权交易中心于20131218日正式挂牌成立。该中心主要从事农村土地承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村集体经济组织股权、农村房屋所有权、农机具及农业基础设施使用权等农村产权的转让、出租、入股、抵押交易、融资等业务,承担农村资源资产化、交易平台化、融资多元化的重要功能。同时将有力促进金融机构和贷款对象的信息对称,从而推动农村产权抵押贷款业务加快发展,由此为沉睡的土地注入更多活力。

20094月,继成都之后,全国第二家农村综合产权交易所在武汉成立。至20136月,武汉农交所已办理1470宗农村产权交易,流转土地92.9万亩,抵押融资9.7亿元。

此外,北京今年将建立农村产权流转交易市场,其中包括土地交易市场,但要确保土地同权、同价、同等入市。

多地农村产权交易的实践可以看出,农村产权交易市场体系的建立有效地解决政事不分的问题,有利于政府转变职能。建立农村产权交易市场可以更好地体现市场集聚信息、配置资源和价格发现的功能,有利于发挥市场的决定性作用。目前各地的农村产权交易所制定了交易管理办法、实施细则、操作流程等管理制度,严格执行公开挂牌交易的行业准则,并推行合同范本应用、信息化等管理方式,通过网络公开各类项目的出让信息和成交公告,公开接受群众监督,确保交易过程阳光透明,有利于建立公开公平公正的交易平台。

困境:理清定位明确产权

按照全面深化改革的要求,农村土地流转市场主体究竟是公益性服务机构,还是政府购买服务的经营性机构,定位尚需进一步理清,机构也应合理调整。农民和集体资产管理者作为参与农村产权交易的市场主体,一方面缺乏接受有偿服务的市场意识,通过公开交易保护权益的意识不强;另一方面,有的集体资产管理者不愿配合公开交易,缺乏自我约束和接受监督的意识,市场交易主体参与动力不足。

尽管一些地区积极探索农村土地承包经营权、林权的抵押贷款业务,积累了宝贵的实践经验。但现行《担保法》规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押。一些农村土地和集体资产产权不清晰,也是影响市场交易的重要原因。

由于中介服务机构提供市场服务需要取得合理回报,与农村产权交易服务高投入、低回报产生了矛盾,符合农村市场特点的农村土地评估指标体系也尚未建立,农村产权交易市场的中介服务机构体系远未形成。农交所分饰多种角色、尤其是产权经纪人的部分职责由农交所承担,不符合产权交易市场的运行机制要求。

有关专家建议,农村土地流转属于经济活动的范畴,应正确处理政府主管部门与农村产权交易所之间的关系,建立一个规范、高效的农村土地流转交易市场。依托政府有关部门设立的农村土(林)地流转服务中心,应当将政府职能与市场职能分离,机构实行政事分开,将农地流转交易的职能纳入农村产权交易的范畴,由市场主体承担。

农村土地流转需要对土地四至、承包期限、承包人等多项信息进行确认,农村土地确权颁证工作是开展农地流转的重要前提条件。同时,应加快推进农地承包经营权确权登记颁证工作,为规范农地流转交易打好基础。

在保护农民利益的大背景下,政府还应通过加强经纪人培养,扶持农地流转市场信息化建设,设立奖补、减免税收等政策,扶持农地流转市场体系建设。加强对农地流转市场的监督和指导,一方面要规范交易机构的行为,保证农地流转公开、公平交易,严防暗箱操作;另一方面,要加强对集体资产经营管理者和农民的宣传教育,自觉地把农地流转交易行为置于社会监督之下,营造自我约束、诚实守信的社会环境。

 

     
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